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Domingo, 29 de marzo de 2020
LAS CUENTAS CLARAS

13/2/2020

Controlar el precio del alquiler de la vivienda

Antonio Muñoz
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Junto a la subida del Salario Mínimo Interprofesional, hay una cuestión que también genera mucho ruido mediático y está en la agenda del nuevo gobierno o, al menos en una parte, y es el control de los precios de los alquileres de la vivienda. Las declaraciones de los responsables políticos inciden en que los precios del alquiler de la vivienda han subido tanto que es socialmente inaceptable y, claro, la única solución que aportan es controlar el precio, fijando unos precios máximos. 

Antes de describir las consecuencias que una medida de ese tipo puede tener sobre diversos aspectos y agentes económicos, hay que analizar las cifras y ver lo que nos dicen. Según los datos del portal inmobiliario de referencia en España (idealista), en enero del año 2006 el alquiler medio en España era de 9,5 €/m2 mientras que para enero de 2020 es de 11,0 €/m2, es decir, un aumento aproximado del 16%, mientras que el IPC subió en el mismo periodo un 23,08% según el INE. Si elegimos la ciudad de Madrid, el dato más antiguo es de agosto de 2007 y en ese mes el precio medio de alquiler era de 14,1 €/m2 y en enero de 2020 de 16,1 €/m2, es decir que ha subido un 14%. Aunque las cifras no parecen indicar o justificar una intervención abrupta en el mercado de la vivienda de alquiler, podría ser que sus efectos fueran tan positivos que llegaran a justificar tal intervención. Veámoslo. 

Numerosos estudios, tanto académicos como divulgativos han analizado esta cuestión y en su gran mayoría son bastante claros y contundentes: la intervención en el mercado del alquiler de la vivienda no sirve a los fines que pretende y además tiene externalidades no deseables. Sirvan como ejemplo las siguientes. En primer lugar, la caída en la inversión en vivienda por la imposibilidad de fijar los precios que garanticen una rentabilidad mínima. Pero, además, un efecto no tan fácilmente apreciable derivado del anterior, es la distorsión que esta medida genera en el ámbito de la compra-venta. La dificultad en el alquiler expulsa a potenciales clientes hacia la compra lo que supone mayor demanda y, por lo tanto, subida de precios. 

El otro gran problema que tiene la fijación de estos precios es la aparición del “mercado negro” que intenta, con éxito, soslayar esas trabas. Este mercado negro afecta especialmente a aquellos colectivos que, se supone, intentan proteger, jóvenes, familias con rentas bajas o desempleados de larga duración. Citaré, por último, otro efecto que es igualmente pernicioso y es el problema que en esas ciudades existe para atraer talento, trabajadores altamente cualificados que desisten de desplazarse ante la dificultad de encontrar alojamiento. 

En Suecia, que controla de forma estricta el precio desde el final de la Segunda Guerra Mundial, hay una lista de espera de 500.000 solicitantes y hay que esperar 20 años para poder tener un apartamento en el centro de Estocolmo. En París, 10.000 viviendas se han retirado de la oferta de alquiler y el gobierno Macron reconoce que no sabe si funciona la “ley Alur”, que regula desde hace años el precio del alquiler. En Berlín, la denominada “ley de freno a los alquileres” no ha servido para nada, lo mismo que en San Francisco. 

El control de precios en el mercado de alquileres no funciona y no ha funcionado. Genera tal distorsión en los precios que ha conseguido encarecer aún más el alquiler. El esfuerzo debería centrarse en la parte de la oferta. Por ejemplo, ofreciendo seguridad jurídica a los propietarios que facilite aumentar el parque de viviendas en alquiler. Y si se quiere actuar sobre la demanda, que se haga con políticas fiscales atractivas.

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